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        一百樓佳

        萬萬沒想到!原來公司買商辦地產有這么多好處

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        發布時間:2019-04-16
        上海廣場

        上海廣場

        • 黃浦區
        • 當前在租戶型2套/出租戶型165-195

        6.70 - 7.50元 / ㎡ / 天

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        優質的商辦地產項目如同一座大型磁場,不斷將人流、物流、資金流、信息流匯聚起來,助力入駐的企業騰達發展,幫助工作的人員快速拓展人脈網絡,并將財富效應輻射到周邊的會展、餐飲、休閑、購物、酒店等產業,形成區域經濟的聚寶盆。

        香港房地產界一直流傳著這么一種說法——投資民宅、別墅是銀;投資辦公樓、商鋪是金。近期香港《文匯報》的報道可見一斑,“有消息傳出位處于香港中環的地標商廈皇后大道中9號頂層34樓,某企業將以折合人民幣約43萬/㎡收購。倘若成交落實,此次交易將刷新2017年年底中環中心逾折合人民幣約40萬元/㎡的記錄,成為香港寫字樓呎價的又一新高?!睆南愀酆推渌鞣桨l達國家走過的歷程,以及統計數據顯示,商辦地產投資勝于住宅。

        上海虹橋商務區核心區,定位為上海的西部中心,共規劃有550萬平方米的商辦樓宇,相當重新建設了一個小陸家嘴的體量,這其中約一半是銷售型商辦項目。當人們還在質疑如此巨大的供應量如何去化時,從2016年至2018年底,短短3年時間不但幾乎所有項目售罄,售價也從最初的3萬元單價快速攀升至如今約6萬多,仍一房難求。該區域寫字樓租金亦從2016年最便宜2.5元/㎡/天,提高到目前租賃均價約5.5-6元/㎡/天,售價和租金均有一倍以上的漲幅。在這里購買辦公物業的,絕大多數都是企業,其中更不乏如歐普照明、七匹狼、平安集團等上市知名企業。


        到底什么原因,讓這些企業搶購寫字樓資產呢?一位上市公司財務總監傳授了其中的奧秘,萬萬沒想到!原來公司買商辦地產有這么多好處。

        “寧付十年息,不交十年租”

        目前絕大多數寫字樓的年租金回報約4%-7%,相當于繳15-20年的房租總和等于這套房子的總售價?!懊磕曜銎髽I年報的時候,總感嘆那些給房東打工的日子,與其幫房東還房貸,不如自己用租金還房貸,關鍵房子還是自己的?!?

        “營改增企業購置物業實惠多”

        根據國家稅務總局2016年第15號公告《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》第二條的規定,公司購買不動產其進項稅額可分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。上述進項稅額中,60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額,于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

        假設某公司購買悅達汽車智創園價值1000萬元的辦公物業,開發商開具含稅價1000萬元的增值稅專用發票,增值稅稅率9%,增值稅進項稅額82.57萬元(1000/(1+9%)*9%=82.57)可以抵減該公司銷售商品、提供勞務等產生的增值稅款,即銷項稅額,相當于該公司購買辦公物業實際承擔917.43萬元(1000-82.57=917.43)的購買成本。

        “疊加實惠,企業所得稅折舊抵扣”

        根據中華人民共和國主席令第63號《中華人民共和國企業所得稅法》第十一條第一款規定:“在計算應納稅所得額時,企業按照規定計算的固定資產折舊,準予扣除?!备鶕腥A人民共和國國務院令第512號《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第五十九條規定:“固定資產按照直線法計算的折舊,準予扣除。

        仍以某公司在悅達汽車智創園購買了價值1000萬元辦公物業為例,企業所得稅稅率25%,該公司購買辦公物業不含稅價917.43萬元中的25%(917.43*25%=229.36),可以采用直線法折舊,逐年抵減實際繳納企業所得稅。相當于該公司購買的該套辦公物業,實際承擔成本為688.07萬元(917.43-229.36=688.07),僅相當于原始購房價格的68.81%。

        “擁有房產后再融資更便捷”

        01門檻更低

        企業融資難一直長期困擾各位企業家,限制了公司的快速發展,而使用已購商辦物業進行抵押貸款,可大大降低企業融資的難度。仍以在悅達汽車智創園購買了辦公物業的這家企業為例,該企業向銀行申請抵押貸款,申請門檻低且辦理手續更簡單,只要征信滿足要求,即可按抵押物業評估價值足額獲得貸款額度。抵押物價值越高,獲批的貸款額度也就越高。

        02利率更低

        一般情況下銀行抵押貸款,在基準利率上浮后實際1年期的抵押貸款利率大約在5.39-5.88%,相比無抵押物的信用貸款,貸款利率優惠約6%-10%左右。

        03期限更長

        信用貸款可貸時間一般較短,多為一年至三年,最長不會超過五年,而抵押貸款相對而言貸款時間可以長達十年,最長期限可達三十年。


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